El catastro y el misterio del capital

En la madrugada del martes 7 de octubre, la Cámara de Diputados aprobó la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral. En lo general pasó con 324 votos a favor, 107 en contra y una abstención; en lo particular, ya con modificaciones, con 299 contra 92 (Crónica, 2026; La Razón, 2026). El expediente viajó al Senado.

Durante las horas de debate, la discusión entera se comprimió en una sola pregunta, cuestionamiento por demás reduccionista: ¿va a subir el predial? La oposición la resumió, en una palabra “predialazo" y el oficialismo la negó (Vértigo Político, 2026).

Es una pregunta legítima. También es, con mucho, la menos interesante que puede hacerse sobre esta ley.

Hay una pista sobre dónde está el verdadero tema, y está en un lugar que casi nadie miró: el dictamen no lo emitió la Comisión de Hacienda y Crédito Público, como correspondería a una reforma fiscal. Lo emitió la Comisión de Transparencia y Anticorrupción (Cámara de Diputados, 2026). Su presidente, Ricardo Mejía Berdeja, lo dijo con todas sus letras al fundamentarlo: la reforma apunta a "combatir en serio la corrupción inmobiliaria" (La Razón, 2026), y "no se trata de una ley para cobrar el predial, eso le corresponde a cada municipio y a cada estado" (Edomex al Día, 2026).

Lo que está sobre la mesa no es un impuesto. Es información. Y la diferencia importa más de lo que parece, porque de la calidad de esa información depende algo que la economía del desarrollo estudió a fondo hace veinticinco años: si un inmueble es un objeto que se habita o un activo que se puede usar.

Primero, lo concreto: qué crea la ley

Conviene empezar por el articulado, porque el debate público se movió casi todo en el terreno de las intenciones atribuidas.

La Clave Única Catastral. Un identificador único asignado a cada predio o unidad inmobiliaria, vinculado a su folio real —el número de expediente que cada inmueble tiene en el Registro Público de la Propiedad—. Su formato técnico lo definirán lineamientos de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) junto con la Agencia de Transformación Digital y Telecomunicaciones (ATDT) (La Razón, 2026; Infobae, 2026). La comparación que circuló en el debate es buena: es la CURP de los inmuebles (Edomex al Día, 2026).

La Cédula Única Catastral y Registral. Un documento, electrónico o físico, que concentra la información general de un predio y vincula los datos catastrales con los registrales (La Razón, 2026).

Esa vinculación es el corazón de la ley, y vale explicarla con una analogía cotidiana. Piense en un automóvil. Tiene dos documentos distintos: la ficha técnica, que dice qué es —modelo, motor, medidas—, y la tarjeta de circulación, que dice de quién es. Si esos dos documentos vivieran en oficinas separadas, con numeraciones distintas y sin forma de saber que hablan del mismo coche, nadie podría venderlo con certeza ni aceptarlo como garantía.

Eso es exactamente lo que pasa hoy con los inmuebles en México. El catastro —municipal— dice qué y dónde: superficie, construcción, ubicación, valor. El registro público —estatal— dice de quién es y qué gravámenes carga. Son dos bases de datos que históricamente no se hablan. Un mismo terreno puede aparecer con una referencia en la oficina catastral del municipio, otra en el registro del estado y una tercera en los padrones de un programa federal de vivienda, sin ningún mecanismo automático que permita saber que se trata del mismo predio.

Las plataformas nacionales. La Plataforma Nacional Catastral y la Plataforma Nacional de Registros Públicos de la Propiedad: los repositorios tecnológicos donde esa información converge con estándares comunes (La Razón, 2026).

Los planes nacionales. El Plan Nacional Catastral —coordinado por la ATDT con Sedatu, estados y municipios— y el Plan Nacional Registral, que integran las herramientas anteriores (Excélsior, 2026; Infobae, 2026).

El calendario es ajustado: estados y municipios deben estar operando las nuevas disposiciones a más tardar el 31 de diciembre de 2026, con sus propios presupuestos, mientras Sedatu y la ATDT trabajan con recursos ya autorizados (Infobae, 2026).

Un dato más, que ayuda a medir la inercia del problema: esta ley reglamenta una facultad del Congreso de la Unión vigente desde 2013 (Edomex al Día, 2026). Trece años sin la ley general que la operara. No es una ocurrencia del sexenio; es una tarea que tres legislaturas no completaron.

El problema que intenta resolver

Los números del catastro mexicano son difíciles de creer.

Según el análisis del Instituto Mexicano para la Competitividad, con datos de 2020, solo 5.96% de los municipios del país actualizó el 100% de su catastro. De 2,450 municipios con información disponible, apenas 458 hicieron alguna actualización, y en esos casos el promedio fue de 58.5% de sus predios. Más aún: solo 872 municipios —35.6%— realizan efectivamente gestión catastral y cobro del predial (IMCO, 2023).

Traducido: la mayoría de los municipios opera con información de superficie y valor que puede tener décadas de atraso, cuando la tiene. Y una tercera parte no tiene siquiera la función andando.

La consecuencia recaudatoria es directa. Los gobiernos locales de México recaudan 0.11% del PIB por impuesto predial, excluyendo a la Ciudad de México. El promedio de trece países de América Latina es 0.38%. El promedio de la OCDE en impuestos a la propiedad inmobiliaria es 1.08% (IMCO, 2023).

Pero el dato más revelador no es el promedio, sino la dispersión. Menos del 1% de los municipios concentra el 50.1% de toda la recaudación nacional de predial. El contraste extremo lo da el propio IMCO: Santa María Zacatepec, Oaxaca, recaudó 0.003 pesos por habitante; San Pedro Garza García, Nuevo León, recaudó 4,819 pesos (IMCO, 2023). Son dos países distintos dentro del mismo país.

Y hay un indicador de modernización que lo resume todo: en 2020, apenas 212 oficinas catastrales —10.5% de las 2,021 consideradas— permitían pagar el predial por internet (IMCO, 2023).

El resultado sobre las finanzas municipales es el previsible: en 2020, el 74.2% de los ingresos municipales provino de transferencias federales y estatales, y solo 20.8% de impuestos, derechos y cobros propios (IMCO, 2023). El municipio mexicano promedio no es una unidad fiscal: es una ventanilla que reparte recursos ajenos.

La tesis de De Soto: el lago y la planta hidroeléctrica

En el año 2000, el economista peruano Hernando de Soto publicó El misterio del capital, un libro que intentaba responder una pregunta aparentemente simple: por qué el capitalismo funciona en Occidente y fracasa en casi todo el resto del mundo. Su respuesta no fue cultural ni ideológica. Fue técnica.

De Soto y sus equipos recorrieron países en desarrollo contando y valuando los activos que los pobres efectivamente poseen —casas construidas en terrenos sin derechos de propiedad bien definidos, negocios sin personalidad jurídica, parcelas sin títulos claros— y llegaron a la cifra que es el corazón del libro: 9.3 billones de dólares —millones de millones— de lo que llamó capital muerto (De Soto, 2000). Activos reales, físicos, existentes, que no pueden funcionar como capital.

La metáfora con la que lo explica es la mejor parte del libro, y es también la más fácil de entender. De Soto invita al lector: "Piense en un lago en lo alto de una montaña", y propone mirarlo "concentrándonos en su capacidad de generar energía eléctrica por medio de una planta hidroeléctrica". De ahí la frase que resume su tesis: "El capital, como la energía, es un valor en estado latente" (De Soto, 2000).

El agua del lago ya está ahí. La energía potencial existe. Lo que falta es la instalación que la convierta en electricidad utilizable.

Aplíquelo a una casa. La casa existe, está construida, tiene valor, la familia la habita. Pero si no hay un registro que diga de forma inequívoca, verificable y consultable en minutos qué es exactamente ese inmueble, dónde está, cuánto mide, de quién es y qué gravámenes soporta, esa casa no puede ser garantía de un crédito, no puede venderse a quien exija certeza jurídica, no puede heredarse sin un juicio costoso. Es un refugio. No es capital. Es el lago sin la planta.

Aquí está el punto que casi siempre se malentiende, y que resulta decisivo para evaluar esta ley. De Soto no dice que el problema se resuelva repartiendo títulos. Su formulación es más exigente, y la palabra que carga el peso es integrado: lo que distingue a los países desarrollados, escribe, es que "la mayoría de los activos de los países occidentales se han integrado a un único sistema de representación formal", mientras que los países en desarrollo "no han creado sistemas unificados de propiedad formal" (De Soto, 2000).

La diferencia es enorme en la práctica. Un título de propiedad que vive en un archivero municipal, cuya información no coincide con la del registro estatal, y que ninguna institución financiera puede verificar en línea y en segundos, no produce capital. Produce papel.

Lo que De Soto identifica como el logro histórico de Occidente no fue titular más, sino integrar en un solo sistema consultable la información dispersa que ya existía. Que es, con precisión notable, lo que esta ley intenta construir: un identificador único, un estándar común, una plataforma donde catastro y registro por fin se hablen.

El puente empírico mexicano

La tesis de De Soto se ha debatido durante veinticinco años, y volveré a sus objeciones. Pero antes conviene aterrizarla en México, y el puente lo tiende un economista de la casa.

Fausto Hernández Trillo, investigador del CIDE y uno de los especialistas más sólidos del país en finanzas públicas subnacionales, explica por qué el predial mexicano recauda tan poco, y su respuesta no es fiscal: "Para que pueda cobrarse ese impuesto, es necesario que el derecho de propiedad del inmueble esté claramente definido" (Hernández Trillo, 2023).

Y enseguida el dato que lo cuantifica: en México, poco más de 30% de los inmuebles tiene el derecho de propiedad bien definido. En Inglaterra, más de 70% (Hernández Trillo, 2023).

Deténgase en lo que eso significa. Casi siete de cada diez inmuebles en el país no tienen la situación de propiedad plenamente definida. Y al mismo tiempo, 94% de la población declara habitar una vivienda propia, y más de 70% lleva más de diez años en el mismo domicilio (Hernández Trillo, 2023). Es decir: la gente es dueña, vive ahí, lleva décadas ahí —y el sistema formal no lo sabe con precisión.

Eso es, literalmente, la definición operativa del capital muerto de De Soto, medida en territorio mexicano.

Hagamos la aritmética de lo que cuesta. Dos vecinos en la misma calle, con casas idénticas que valen dos millones de pesos. El primero tiene escritura inscrita y datos catastrales congruentes: puede pedir un crédito con garantía hipotecaria a tasas de un dígito o poco más. El segundo tiene una compraventa privada, superficie no coincidente con el catastro y ninguna inscripción: no accede a ese crédito. Si necesita trescientos mil pesos para abrir un negocio, va al crédito personal al 45% anual, o al prestamista. Misma casa, mismo valor, mismo barrio. La diferencia no está en el ladrillo: está en el expediente.

Y Hernández Trillo pone números al premio de resolverlo. Su estimación del techo recaudatorio es sobria: "Mi estimación es que el país puede llegar a 0.6% del PIB, con los esfuerzos". Pero añade el dato decisivo: con la tenencia de la tierra regularizada, más de 1.5% (Hernández Trillo, 2023). Formalizar vale, en recaudación, más del doble que simplemente esforzarse más con el sistema actual.

Y ahora sí, el predial

Vuelvo a la pregunta de la tribuna, porque merece una respuesta honesta: las dos posiciones son correctas, y describen cosas distintas.

La Presidenta Claudia Sheinbaum fue explícita sobre el diseño. La ley, dijo, "es apoyo. Un esquema a la ley general para que todos los municipios puedan avanzar en su catastro", y "no se considera en ningún momento federalizar lo que es de los municipios"; el objetivo es salvaguardar "no nada más la autonomía, sino también la titularidad de los ingresos por catastro" de los municipios (El Imparcial, 2026; Infobae, 2026).

Es técnicamente exacto. La ley no transfiere la facultad de cobrar el predial, que es municipal por mandato del artículo 115 constitucional. No fija tasas. No crea un impuesto federal.

Pero la oposición señaló el punto que efectivamente importa: actualizar los valores catastrales e incorporar predios no registrados amplía la base gravable, y algunos propietarios pagarán más (Vértigo Político, 2026; Crónica, 2026).

También es exacto. Y la aritmética es sencilla, sin tecnicismos. El predial se calcula multiplicando el valor catastral por una tasa. Si un predio está registrado con 120 metros cuadrados y una construcción de un nivel, pero en realidad tiene 180 metros y tres niveles, al corregir el registro el valor catastral sube —y el impuesto sube con él— sin que nadie haya movido la tasa. La cuenta del contribuyente aumenta. El decreto que la aumentó no existe.

Quienes siguen esta columna reconocerán la arquitectura. Es la segunda vez en un mes que aparece: en el paquete de deducciones del ISR para 2027, el mecanismo fue idéntico —tasa intacta, base ensanchada, recaudación mayor—. No es coincidencia: es la forma dominante de la política tributaria mexicana en este momento.

Y conviene decirlo con claridad, porque es donde el debate público falla: ampliar la base no es lo mismo que subir el impuesto, pero sí es lo mismo que pagar más. Las dos afirmaciones son verdaderas al mismo tiempo. Negar la primera es impreciso; negar la segunda es deshonesto.

Sobre la magnitud, conviene moderar expectativas en los dos sentidos. Circulan comparaciones internacionales que no son homogéneas: el 0.11% del PIB del IMCO mide predial de gobiernos locales sin la Ciudad de México, mientras Hernández Trillo trabaja con una base más amplia y habla de alrededor de 0.3% del PIB frente a cerca de 3% en la OCDE (IMCO, 2023; Hernández Trillo, 2023). No son cifras intercambiables, y mezclarlas produce conclusiones falsas. Lo que sí es comparable es el juicio del especialista, y es prudente: "Es injusto decir que México puede recaudar el 3% del PIB en predial" (Hernández Trillo, 2023). Multiplicar varias veces la recaudación actual sería un logro histórico; alcanzar el promedio de la OCDE no está en el horizonte de esta década.

Las objeciones que sí pesan

Hay críticas retóricas y críticas sustantivas. Estas son las sustantivas.

Primera: lo que dice la exposición de motivos no es lo que dice el articulado. El coordinador del PRI, Rubén Moreira, hizo la observación técnica más útil del debate: el texto aprobado no actualiza directamente los valores catastrales, pero la exposición de motivos del Ejecutivo sí plantea esa posibilidad (Crónica, 2026). Es una discrepancia relevante. Si el propósito declarado es actualizar valores y el articulado no lo ordena, entonces o queda a discreción de cada municipio —y volvemos al punto de partida— o se resolverá por vía reglamentaria, que es un lugar bastante peor para resolverlo. El Senado tiene aquí trabajo concreto.

Segunda: la concentración de información en una sola agencia. La diputada Nancy Aracely Olguín Díaz (PAN) advirtió sobre los riesgos de concentrar información inmobiliaria y datos de la población en la ATDT sin contrapesos institucionales suficientes (Vértigo Político, 2026). La objeción es seria y no es ideológica: un padrón nacional que vincule identidad, domicilio y patrimonio de millones de familias es un activo de enorme valor —y por lo mismo, un objetivo. La ley incorporó la coordinación con el INEGI mediante una reserva de la diputada Elena Edith Segura Trejo (Morena), aprobada al artículo 5 (La Razón, 2026; Excélsior, 2026), lo que suma capacidad técnica y un órgano autónomo a la ecuación. Es una mejora. No resuelve por sí sola la pregunta sobre protección de datos.

Tercera: la capacidad municipal desigual. La estandarización, homologación y sistematización catastral involucra fuertes gastos, mismo que, técnicamente es casi imposible aplicar en menos de seis meses, de hecho, es un trabajo que al menos toma en promedio un año dados los requerimientos técnicos del proyecto. Se señaló en el debate que los municipios arrastran rezagos en infraestructura, conectividad, digitalización y presupuesto, y que homologar sistemas no implica que todos puedan cumplir al mismo ritmo (Vértigo Político, 2026). El dato del IMCO le da la razón: si una tercera parte de los municipios no hace gestión catastral y solo 10.5% cobra por internet (IMCO, 2023), pedirles que operen un estándar nacional al 31 de diciembre de 2026 con sus propios presupuestos (Infobae, 2026) es, en el mejor de los casos, optimista. El riesgo previsible no es el incumplimiento general, sino la brecha ampliada: los municipios grandes cumplen, los chicos quedan formalmente obligados e incapaces.

Cuarta: el eslabón que De Soto no demostró. Es la objeción más seria a la tesis de fondo, y viene del Lincoln Institute of Land Policy. En su revisión de la influencia del libro, Edesio Fernandes sostiene que "de Soto no suministra evidencia alguna de que los bancos" y las instituciones financieras oficiales estén dispuestos a dar crédito sistemático a los pobres una vez titulados. Y la experiencia apuntaría en contra: en Perú, pese a un programa de regularización masiva, "muy pocas personas han podido obtener créditos oficiales". Fernandes cuestiona además el método con que se calculó "esa cifra muy improbable de capital muerto existente", y advierte que el reconocimiento de títulos individuales "no garantiza la integración socioespacial" (Fernandes, 2002).

Esa crítica no invalida la ley. La sitúa. Y lo notable es que el propio Hernández Trillo llega al mismo lugar desde México, con una frase que debería enmarcarse a la entrada del Senado: el catastro "es una condición necesaria mas no suficiente" (Hernández Trillo, 2023).

Necesaria: sin registro integrado, el inmueble no puede ser colateral. No suficiente: hacen falta además instituciones financieras dispuestas a prestar contra ese colateral, procedimientos de ejecución de garantías que funcionen en plazos razonables y demanda de crédito solvente. Esta ley construye el cimiento. Lo que se edifique encima no está en este dictamen.

Qué está realmente en juego

El predial es el titular. No es el tema.

El tema es si México va a tener, por primera vez, un sistema integrado de información sobre su propiedad inmueble. Y la razón por la que eso importa no es principalmente fiscal.

Importa porque casi siete de cada diez inmuebles están fuera del sistema formal (Hernández Trillo, 2023), y para la mayoría de las familias mexicanas la casa es el único activo de valor que tienen. Eso significa que la mayor parte de la riqueza patrimonial del país está inmovilizada: no garantiza un crédito, no se hereda sin litigio, no se vende sin descuento por incertidumbre. Es, en el vocabulario de De Soto, el lago sin planta hidroeléctrica: energía latente que la arquitectura institucional mantiene apagada.

Y la ironía de los números es difícil de ignorar. El 0.11% del PIB que recaudan los municipios de predial (IMCO, 2023) no mide nuestra generosidad fiscal con los propietarios. Mide nuestra ignorancia sobre nuestro propio territorio. No cobramos poco porque hayamos decidido cobrar poco: cobramos poco porque no sabemos qué hay.

Con todo esto se puede estar de acuerdo o en desacuerdo. Hay razones legítimas para preocuparse por hogares de ingreso medio cuya cuenta subirá sin que nadie haya votado un aumento. Hay razones legítimas para desconfiar de un calendario de catorce meses para una tarea que llevaba trece años sin hacerse. Y hay razones legítimas para exigir que la protección de datos se discuta con la misma intensidad que el predial. Pero conviene discutirlo por lo que es.

Si la implementación funciona, México habrá construido la planta que le faltaba, y el premio no es el 0.6% del PIB de recaudación: es el más de 1.5% que, según el propio especialista, aparece cuando la tenencia está regularizada (Hernández Trillo, 2023) —y detrás de ese número, millones de patrimonios familiares que empiezan a funcionar como lo que ya valen.

Si falla —si los municipios chicos quedan atrás, si los valores se actualizan sin que la información se integre, si el crédito nunca llega— habremos cobrado más sin haber formalizado nada. El costo político del impuesto sin el beneficio económico del capital. El peor de los dos mundos.

La implementación arranca el 1 de enero de 2027. Desde el momento en que escribo esta columna le digo: es una meta deseable, pero técnicamente imposible de cumplir en los plazos propuestos.

Referencias

Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. (2026, 6 de octubre). Dictamen de la Comisión de Transparencia y Anticorrupción, con proyecto de decreto por el que se expide la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral. Gaceta Parlamentaria, año XXIX, número 7140-I-3, Anexo IV-3, Palacio Legislativo de San Lázaro. https://gaceta.diputados.gob.mx/PDF/66/2026/oct/20261006-IV-3.pdf

Crónica. (2026, 7 de octubre). Diputados aprueban nueva Ley Catastral entre debate por posible aumento al predial. https://www.cronica.com.mx/nacional/2026/10/07/diputados-aprueban-nueva-ley-catastral-entre-debate-por-posible-aumento-al-predial/

De Soto, H. (2000). El misterio del capital: por qué el capitalismo triunfa en Occidente y fracasa en el resto del mundo. Capítulo 3, "El misterio del capital". Instituto Libertad y Democracia. https://www.ild.org.pe/books/the-mystery-of-capital-versions/the-mystery-of-capital-all-versions/el-misterio-del-capital-capitulo-3

Edomex al Día. (2026, 7 de octubre). Comisión de Transparencia fundamenta dictamen que expide la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral. https://edomexaldia.com/comision-de-transparencia-fundamenta-dictamen-que-expide-la-ley-general-para-el-fortalecimiento-y-armonizacion-catastral-y-registral/

El Imparcial. (2026, 6 de octubre). Sheinbaum afirma que Ley Catastral no busca federalizar el catastro. https://www.elimparcial.com/mexico/2026/10/06/sheinbaum-afirma-que-ley-catastral-no-busca-federalizar-el-catastro/

Excélsior. (2026, 7 de octubre). Diputados avalan reforma para modernizar y homologar catastros y registros públicos. https://www.excelsior.com.mx/nacional/diputados-avalan-reforma-modernizar-homologar-catastros

Fernandes, E. (2002, enero). La influencia de "El misterio del capital" de Hernando de Soto. Land Lines, Lincoln Institute of Land Policy. https://www.lincolninst.edu/es/publications/articles/la-influencia-el-misterio-del-capital-hernando-soto/

Hernández Trillo, F. (2023, 16 de febrero). El predial en México. Arena Pública. https://www.arenapublica.com/fausto-hernandez/el-predial-en-mexico

Infobae. (2026, 8 de octubre). No aumentará el precio del predial en México: en qué consiste la nueva Ley Catastral que impulsa Sheinbaum https://www.infobae.com/mexico/2026/10/08/no-aumentara-el-precio-del-predial-en-mexico-en-que-consiste-la-nueva-ley-catastral-que-impulsa-sheinbaum/

Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO). (2023, 22 de junio). Catastros municipales: desactualizados y desaprovechados. https://imco.org.mx/catastros-municipales-desactualizados-y-desaprovechados/

La Razón. (2026, 7 de octubre). Aprueban diputados, con cambios, expedir Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral. https://www.razon.com.mx/mexico/2026/10/07/aprueban-diputados-con-cambios-expedir-ley-general-para-el-fortalecimiento-y-armonizacion-catastral/

Vértigo Político. (2026, 7 de octubre). Diputados aprueban Ley de Fortalecimiento Catastral; pasa al Senado. https://www.vertigopolitico.com/nacional/notas/diputados-aprueban-ley-fortalecimiento-catastral-pasa-al-senado